一、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度情況分析
南京國(guó)際商城項(xiàng)目工程施工包括前后兩期,項(xiàng)目總建設(shè)期為5.5年,合計(jì)66個(gè)月,工期從2001年11月開始,至2007年5月底結(jié)束。其中一期工程為南北塔樓以及裙樓建設(shè),總建筑面積為213,617平方米,工期預(yù)計(jì)為36個(gè)月,2001年11月動(dòng)工至2004年10月結(jié)束;其中一期工程靜態(tài)投資為119046萬元。
(1)一期工程投資情況如下:
A.土地費(fèi)用:16800萬元
B.工程費(fèi)用:79569萬元
C.其他費(fèi)用:17008萬元
D.不可預(yù)見費(fèi)(5%):5669萬元
E.總投資:119046萬元(折合單位成本5573元/㎡)
需要說明的是,在預(yù)計(jì)南京國(guó)際商城項(xiàng)目投資時(shí)考慮的是靜態(tài)因素,不考慮時(shí)間對(duì)投入的影響以及建筑原材料價(jià)格的可能變化。
(1)南京國(guó)際集團(tuán)的資金投入計(jì)劃
公司自籌資金及工程總包單位融資,完成進(jìn)度至裙樓結(jié)構(gòu)四層頂,約1.5億元;
以項(xiàng)目在建工程抵押形式向銀行申請(qǐng)建設(shè)資金貸款約2億元;
工程進(jìn)度至±0時(shí)開始預(yù)售,以建設(shè)期銷售回籠資金(依據(jù)美聯(lián)物業(yè)銷售計(jì)劃及綜合市場(chǎng)各種潛在因素)約為6億元;
資金缺口部分或采用公司股東擴(kuò)股增資或引進(jìn)戰(zhàn)略投資者或其他投資者籌措資金。
(2)一期工程建成后收益預(yù)測(cè)
南京國(guó)際商城項(xiàng)目自進(jìn)入正負(fù)零時(shí)期,開始進(jìn)行相關(guān)樓盤的預(yù)租、預(yù)售,這就意味著項(xiàng)目啟動(dòng)后便會(huì)有現(xiàn)金流入。
(3)實(shí)施銷售依據(jù)
南京國(guó)際商城各功能部分的出租、出售價(jià)格的取值參照南京市目前同類物業(yè)出售、出租水準(zhǔn)而定;出租率的取定:基本上按照第一、第二年以70-80%的比例,正常經(jīng)營(yíng)年按90%的比例取定;商場(chǎng)、公寓式酒店按照建設(shè)期第二年預(yù)售50%、第三年預(yù)售30%、經(jīng)營(yíng)期第一年銷售20%的比例,而住宅分別按照30%、50%、20%的比例出售;各種稅費(fèi)按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取;折舊年限取土地費(fèi)用為50年,前期及配套費(fèi)用、業(yè)主開辦費(fèi)、室內(nèi)裝飾、不可預(yù)見費(fèi)及建設(shè)期利息折舊年限為5年,房屋建筑折舊年限為30年,設(shè)備、安裝為10年,均采用分大類直線折舊;出租物業(yè)經(jīng)營(yíng)成本按租金收入的10%計(jì)取;15%銷售商場(chǎng),85%出租;100%出租辦公樓;公寓式酒店、北塔住宅均100%銷售。
為了進(jìn)一步說明南京國(guó)際商城項(xiàng)目的投資收益的穩(wěn)定可靠性,本分析報(bào)告以物業(yè)銷售價(jià)格、出租價(jià)格、租售比率、總投資以及商場(chǎng)物業(yè)出租的出租率等作為敏感性因子,對(duì)南京國(guó)際商城項(xiàng)目各有關(guān)收益指標(biāo)進(jìn)行了單因子敏感性分析。上述有關(guān)敏感性因子,價(jià)格因子的變化相對(duì)是敏感的,尤其是商場(chǎng)、辦公樓的租售價(jià)格更容易受到外界因素的影響并發(fā)生較大幅度的變動(dòng),從而影響南京國(guó)際商場(chǎng)的總體銷售收入、內(nèi)部收益率以及投資回收期。從南京國(guó)際商城項(xiàng)目有關(guān)收益指標(biāo)的敏感性測(cè)算結(jié)果看,該項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較強(qiáng),各影響因素的變動(dòng)對(duì)收益凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率以及投資回收期的影響并不是很明顯。即使在投資增加10%的不利情形下,一期工程竣工后連續(xù)經(jīng)營(yíng)20年的稅后利潤(rùn)總值有709846萬元,內(nèi)部收益率高達(dá)21%,凈現(xiàn)值為165437萬元。
二、南京國(guó)際商城項(xiàng)目投資收益指標(biāo)分析
根據(jù)對(duì)一期工程項(xiàng)目開工后23年內(nèi)收支稅利、現(xiàn)金流量以及凈現(xiàn)值的預(yù)測(cè),南京國(guó)際商城項(xiàng)目一期工程未來財(cái)務(wù)指標(biāo)的狀況良好,具有較好的投資價(jià)值。一期工程從第二年開始每年都有正的利潤(rùn),除第2年稅后利潤(rùn)不足5000萬元外,第3年至第23年各年稅后利潤(rùn)均高于2億元,從變化趨勢(shì)看,一期工程稅后利潤(rùn)從第5年開始呈現(xiàn)出逐年增長(zhǎng)的趨勢(shì);項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量前3年由于處于投入建設(shè)期出現(xiàn)負(fù)凈現(xiàn)金流外,其它各年度均有正的凈現(xiàn)金流,其中第4年始凈現(xiàn)金流量從2.3億元逐年遞增。這些數(shù)據(jù)均反映出南京國(guó)際商城項(xiàng)目較好的投資收益。
通過動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)分析預(yù)測(cè)可知項(xiàng)目一期工程的主要財(cái)務(wù)測(cè)算指標(biāo)如下:
投資回收期:3.64年(不含建設(shè)期)
內(nèi)部收益率:23.19%
凈現(xiàn)值:178818萬元
三、項(xiàng)目投資價(jià)值判斷
通過對(duì)南京國(guó)際商城項(xiàng)目的投資規(guī)模、收益預(yù)測(cè)、投資回收期及市場(chǎng)需求狀況等方面的審慎分析,不管是從長(zhǎng)期發(fā)展看,還是從短期收益看,南京國(guó)際商城項(xiàng)目具有很好的投資價(jià)值。同時(shí),從該項(xiàng)目的機(jī)會(huì)效應(yīng)看,已被南京市政府列為“十五”城建重點(diǎn)建設(shè)工程,將作為南京市地標(biāo)性建筑物,該項(xiàng)目也具有較好的社會(huì)投資價(jià)值,有助于提升投資者的形象與地位,具有良好的品牌效應(yīng)。
「標(biāo)簽: 項(xiàng)目分析報(bào)告」
