一、房地產(chǎn)板塊行業(yè)分析
1.1房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析
近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展,已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。其巨大的投資價(jià)值和升值空間使越來(lái)越多的公司,企業(yè)加入其中,許多消費(fèi)者也選擇買(mǎi)房作為一種重要的投資手段。在預(yù)見(jiàn)的未來(lái),房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將更加慘烈,投資價(jià)值依然巨大。主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)特點(diǎn):
宏觀調(diào)控穩(wěn)定行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。最近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的爆炸式發(fā)展一方面給國(guó)家?guī)?lái)了巨大的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn),但同時(shí)又給居民的生活造成了不良影響。這些因素使得國(guó)家把對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控上升到了政府政策高度。近年來(lái)政策調(diào)控越來(lái)越多,力度也越來(lái)越大。
2008年金融危機(jī)爆發(fā),國(guó)家投資4萬(wàn)億元刺激經(jīng)濟(jì),增大內(nèi)需。國(guó)家實(shí)行積極的財(cái)政和適度寬松的貨幣政策,房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展。2008年的救市政策使得投資性需求異常活躍,剛性需求得以釋放,房?jī)r(jià)飛速上漲,于2009~2011年國(guó)家政策力度前所罕見(jiàn),通過(guò)提高房貸首付比例,增加經(jīng)濟(jì)適用房,打擊投機(jī)和炒房行為等措施來(lái)遏制房?jī)r(jià)上漲。2011年1~2月,全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)投資4250憶元,同比增長(zhǎng)35.2%,其中中西部城市增速明顯加快,國(guó)家宏觀調(diào)控使得一二線城市普遍限購(gòu),限價(jià),以及其近乎到達(dá)頂峰的房?jī)r(jià)使其投資價(jià)值,升值空間大幅度下跌,與此同時(shí),三線和部分二線城市房地產(chǎn)行業(yè)投資熱度空前,利益巨大。一季度一線城市和限購(gòu)較嚴(yán)的二線城市土地成交面積同比下降41%,43%。總的來(lái)說(shuō),全國(guó)大城市房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定,限購(gòu)較嚴(yán)的二線城市房?jī)r(jià)平穩(wěn)上漲,限購(gòu)較松的二線城市和三線城市房?jī)r(jià)上漲較快。
行業(yè)效益有所減少,但依然較大,保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。我國(guó)人口眾多,經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,城鎮(zhèn)化趨勢(shì)的加快的國(guó)情決定了房地產(chǎn)行業(yè)的巨大剛性需求,與此同時(shí),國(guó)家的調(diào)控政策也決定了房?jī)r(jià)將會(huì)平穩(wěn)上漲,但與前幾年不同,商品房熱度將有所減緩,保障性住房和商業(yè)地產(chǎn)將成為新的投資熱點(diǎn)。我國(guó)大中城市(諸如省會(huì)城市)特點(diǎn)是人口基數(shù)大,外來(lái)人口眾多,具有很好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。房屋的剛性需求極大。同時(shí),當(dāng)前我國(guó)的高儲(chǔ)蓄率以及金融信貸市場(chǎng)的發(fā)展,以及 “一人有難,眾人相幫” 等的傳統(tǒng)中國(guó)文化,為很多不具買(mǎi)房條件的居民提供了方便。從而使得這些市有著巨大的房屋需求量。特別是城市外來(lái)人群和新婚的年輕人等購(gòu)買(mǎi)住房的主要群體。同時(shí)居民收入的增加使其有了改善居住環(huán)境的需求。巨大的需求量直接導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上升。同時(shí)二三線城市房?jī)r(jià)將會(huì)加速上漲,與一線城市相比,二三線前幾年房?jī)r(jià)一直處于較低狀態(tài),相對(duì)來(lái)說(shuō)有很大的投資和發(fā)展空間,由此近兩年來(lái),武漢,長(zhǎng)沙,西安,鄭州等城市房?jī)r(jià)開(kāi)始大幅度提升。房地產(chǎn)業(yè)高收益,低投入是其主要原因。開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)與開(kāi)發(fā)使得房?jī)r(jià)提升,同時(shí)房?jī)r(jià)的提升又導(dǎo)致更多的企業(yè)開(kāi)發(fā)商品房,由此造成二三線房?jī)r(jià)近兩年一漲再漲,且漲幅巨大。
1.2房地產(chǎn)行業(yè)的基本特征分析
房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè),具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、周期長(zhǎng)、地域性強(qiáng)的特點(diǎn)。隨著中國(guó)居民購(gòu)買(mǎi)了的增長(zhǎng),住房貨幣化改革的進(jìn)一步深入和購(gòu)房信貸政策的良好發(fā)展,中國(guó)房地產(chǎn)住房需求也會(huì)長(zhǎng)期持續(xù)增長(zhǎng),其中可能會(huì)有相對(duì)需求下降的現(xiàn)象,但總趨勢(shì)是增長(zhǎng)的。
行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力趨于分化,寡頭壟斷嚴(yán)重。我國(guó)土地為政府所壟斷,國(guó)家競(jìng)標(biāo)拍賣(mài)土地,從而使土地價(jià)格提升,進(jìn)而直接影響房?jī)r(jià)。土地價(jià)格的不斷提升,致使開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商品房的成本提升,即生產(chǎn)成本提升。“地王”不斷出現(xiàn),地價(jià)的飆升使得小型房地產(chǎn)企業(yè)幾乎無(wú)容身之地,而萬(wàn)達(dá),恒大等公司以其強(qiáng)大的資本壟斷房地產(chǎn)市場(chǎng),囤地現(xiàn)象嚴(yán)重,壟斷寡頭的“血拼”造成了房?jī)r(jià)的瘋長(zhǎng)。由此造成了惡性循環(huán)。市場(chǎng)價(jià)格由幾個(gè)寡頭所決定,同時(shí)壟斷廠商在長(zhǎng)期可以調(diào)整生產(chǎn)規(guī)模來(lái)獲得利潤(rùn),因此房?jī)r(jià)很難下降。
1.3 房地產(chǎn)行業(yè)的前景分析
在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái),我國(guó)二、三、四線城市房?jī)r(jià)還有很大的上漲和投資空間,成為房地產(chǎn)公司新的投資目標(biāo)。房地產(chǎn)行業(yè)在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)投資價(jià)值依然巨大,保障性住房將成為投資熱點(diǎn)。同時(shí),大規(guī)模,有實(shí)力的企業(yè)將瓜分整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng),利于不敗之地,互相之間競(jìng)爭(zhēng)將更加慘烈。
二、公司的基本面分析
2.1 萬(wàn)達(dá)公司在行業(yè)中的地位
萬(wàn)達(dá)公司是目前中國(guó)最大的專業(yè)住宅開(kāi)發(fā)企業(yè),經(jīng)過(guò)20多年的持續(xù)努力,萬(wàn)達(dá)在品牌知名度、資金實(shí)力、規(guī)模、盈利等方面具備了較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。在資本市場(chǎng)上,萬(wàn)達(dá)以穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)、良好的業(yè)績(jī)和規(guī)范透明的管理贏得了來(lái)自眾多投資者和資本合作方的青睞。2011年1-7月公司累計(jì)銷(xiāo)售面積643.6萬(wàn)平方米,累計(jì)銷(xiāo)售金額747.3億元,同比分別增長(zhǎng)62.58%和65.36%。預(yù)計(jì)萬(wàn)達(dá)全年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)?300億左右,上半年已完成過(guò)半,在同類房地產(chǎn)企業(yè)中表現(xiàn)優(yōu)異。公司堅(jiān)持普通住宅開(kāi)發(fā)和快速周轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)策略,在當(dāng)前弱勢(shì)市場(chǎng)中顯現(xiàn)出良好的效果。預(yù)計(jì)公司下半年仍可維持較高銷(xiāo)售增速。萬(wàn)達(dá)公司銷(xiāo)售面積,營(yíng)業(yè)額,凈利潤(rùn)等指標(biāo)都位居全國(guó)前列。同時(shí),公司資產(chǎn)負(fù)債率為77.85%,真實(shí)資產(chǎn)負(fù)債率為36.82%,資產(chǎn)負(fù)債情況健康。期末公司持有現(xiàn)金408億元,較2010年末增長(zhǎng)30億元。公司有足夠的資金實(shí)力進(jìn)行優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的獲取和收購(gòu)。與前幾年的龍頭老大的地位相比,近兩年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化,恒大,中海,保利等公司已經(jīng)對(duì)其產(chǎn)生了巨大威脅,現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)已是幾大寡頭群雄割據(jù)的時(shí)代。競(jìng)爭(zhēng)空前慘烈。但萬(wàn)達(dá)公司規(guī)模巨大,依然在競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)地位。發(fā)展勢(shì)頭良好。
2.2 萬(wàn)達(dá)公司的區(qū)位分析
萬(wàn)達(dá)總公司位于深圳。深圳投資需求平穩(wěn)增長(zhǎng),房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)迅速。2010年上半年市完成固定資產(chǎn)投資727.3億元,增長(zhǎng)11.1%,增長(zhǎng)速度較上年同期低2.7個(gè)百分點(diǎn)。其中,基本建設(shè)投資440.2億元,增長(zhǎng)6.7%,占全部固定資產(chǎn)投資的比重超過(guò)了60%;由于上年基數(shù)較低,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)迅速,累計(jì)投資205.7億元,增長(zhǎng)16.8%,增速同比大幅提高了26.3個(gè)百分點(diǎn)。深圳經(jīng)濟(jì)水平高,人均收入高,人民購(gòu)買(mǎi)意愿強(qiáng)烈,消費(fèi)需求穩(wěn)定增長(zhǎng),商品銷(xiāo)售暢旺。深圳工業(yè)快速增長(zhǎng),效益顯著提高,人均可支配收入高,購(gòu)買(mǎi)欲望強(qiáng)烈。
2.2.1 深圳的人口分析
2010年末常住人口1035.79萬(wàn)人,其中戶籍人口251.03萬(wàn)人。包括流動(dòng)人口的總?cè)丝跀?shù)為1322萬(wàn)人。屬于人口密集型城市。深圳是一個(gè)移民城市,最顯著的特點(diǎn)便是外來(lái)人口居多,人口壓力過(guò)大,也造成土地開(kāi)發(fā)過(guò)快。在剛剛公布的《深圳市土地利用總體規(guī)劃(2006～2020年)》的文件顯示,深圳土地利用已接近極限。購(gòu)買(mǎi)需求大,矛盾尖銳。
2.2.2 國(guó)家政策的扶植
深圳位于珠江三角洲東岸,隸屬?gòu)V東省,副省級(jí)城市,與香港陸地相連。在國(guó)家政策支持下,經(jīng)過(guò)近30年深圳從一個(gè)南疆邊陲小鎮(zhèn)發(fā)展成為現(xiàn)代國(guó)際化城市,創(chuàng)造了世界城市化、工業(yè)化和現(xiàn)代化的奇跡。對(duì)于我國(guó)的門(mén)戶,國(guó)家給予很高的扶植政策。2009年4月下旬放開(kāi)了限制港澳臺(tái)居民只能購(gòu)買(mǎi)一套房的規(guī)定。這意味著深圳樓市的投資大門(mén)再度向港澳臺(tái)居民打開(kāi),“限外令”放開(kāi),實(shí)際上是給深圳樓市帶來(lái)了一波新的購(gòu)房需求。這無(wú)疑對(duì)于萬(wàn)達(dá)來(lái)說(shuō)是一種機(jī)遇。
三、萬(wàn)達(dá)公司的股利政策分析
3.1 股利支付方式分析
萬(wàn)達(dá)公司的(組合)支付方式多樣。上市公司的利潤(rùn)分配有三種主要方式:一是以上市公司當(dāng)年利潤(rùn)派發(fā)現(xiàn)金;二是以公司當(dāng)年利潤(rùn)派發(fā)股本;三是以公司盈余公積金轉(zhuǎn)增股本。萬(wàn)達(dá)從1992年到2007年的16 年間,8 年送股,5年轉(zhuǎn)增,每年都實(shí)施現(xiàn)金分紅。從具體支付形式的組合來(lái)看,有“派現(xiàn)”、“派現(xiàn)+送股”、“派現(xiàn)+轉(zhuǎn)增”以及“派現(xiàn)+送股+轉(zhuǎn)增”等四種模式。需要指出的是,萬(wàn)達(dá)從未以公司盈余公積金轉(zhuǎn)增股本。
3.2 萬(wàn)達(dá)公司收益面分析
持續(xù)高資本回報(bào)。有研究表明, 萬(wàn)達(dá)是2004 年以前上市的公司中唯一一家每年實(shí)施現(xiàn)金分紅的公司。不考慮送股和轉(zhuǎn)增,僅狹義或現(xiàn)金股利支付率16 年年均即達(dá)27.08%;考慮送股的廣義股利支付率(每股按1 元折算,但不考慮公積金轉(zhuǎn)增股本)16 年年均高達(dá)43.18%,遠(yuǎn)高于證監(jiān)會(huì)規(guī)范再融資新規(guī):最近三年以現(xiàn)金或股票方式累計(jì)分配的利潤(rùn)不少于最近三年實(shí)現(xiàn)的年均可分配利潤(rùn)的百分之三十。由于萬(wàn)達(dá)從2002 年開(kāi)始高比例轉(zhuǎn)增(此前無(wú)轉(zhuǎn)增,此后的2005 年沒(méi)有轉(zhuǎn)增),以2002 年的股本為基數(shù),僅通過(guò)轉(zhuǎn)增給股東的累計(jì)回報(bào)即達(dá)908%。換言之,如果投資者在2003 年初買(mǎi)入萬(wàn)達(dá)股票并持股不賣(mài),則其現(xiàn)在的股份將增長(zhǎng)9 倍: (1+10/10)*(1+4/10)*(1+5/10)*(1+5/10)*(1+6/10)-1=908% 事實(shí)上,1991 年以來(lái),萬(wàn)達(dá)股本規(guī)模擴(kuò)張74 倍;以2007 年底的股價(jià)計(jì)算,17 年來(lái)萬(wàn)達(dá)市值增長(zhǎng)210 倍。因此,萬(wàn)達(dá)是一家高度重視資本回報(bào)的企業(yè),在中國(guó)這樣一個(gè)股東意識(shí)極其淡薄、股東文化極其薄弱的新興市場(chǎng),這是極其難能可貴的。
3.3 萬(wàn)達(dá)公司留存收益比例分析
萬(wàn)達(dá)公司持續(xù)高比例留存。從另一個(gè)角度看,16 年來(lái),萬(wàn)達(dá)凈利留存率年均高達(dá)72.92%,留存收益率=1-股利支付率=1-27.08%=72.92%,如果按16 年平均每股收益0.54 元/股計(jì)算,平均每年留存的每股收益為0.40 元/股,年均留存每股收益=0.54×72.92%=0.54-0.14=0.40 (元/股),很明顯,高比例留存與高資本回報(bào)這一看似不可協(xié)調(diào)的悖論在萬(wàn)達(dá)這里達(dá)到了持續(xù)的均衡和統(tǒng)一。
四、萬(wàn)達(dá)公司的管理模式分析
4.1萬(wàn)達(dá)公司經(jīng)營(yíng)模式分析
經(jīng)營(yíng)專業(yè)化。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)選擇房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù),既是商業(yè)游戲規(guī)則對(duì)企業(yè)發(fā)展的客觀要求,更是集團(tuán)決策者價(jià)值觀系統(tǒng)的必然反映。萬(wàn)達(dá)在早期的發(fā)展過(guò)程中,先后嘗試了若干類型的多元化業(yè)務(wù),曾一度擁有“九大支柱業(yè)務(wù)”。當(dāng)然、由分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的作用,隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈,多元化業(yè)務(wù)使萬(wàn)達(dá)應(yīng)接不暇,甚至顧此失彼。企業(yè)要在一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中生存和發(fā)展,就必須具有一定的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。萬(wàn)達(dá)作為一家新興的企業(yè),要獲得經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì),就必須審時(shí)度勢(shì),了解自身的特點(diǎn),對(duì)現(xiàn)有業(yè)務(wù)進(jìn)行有機(jī)的整合,有揚(yáng)有棄。整合和揚(yáng)棄的過(guò)程,實(shí)際上就是對(duì)資源重新組合的過(guò)程,也是選擇的結(jié)果。資源的合理配置和有效利用,是關(guān)系企業(yè)經(jīng)營(yíng)效果的重大問(wèn)題。
4.2 萬(wàn)達(dá)公司的財(cái)務(wù)政策分析
為了繼續(xù)保持地產(chǎn)業(yè)務(wù)的增長(zhǎng),萬(wàn)達(dá)公司對(duì)原有的,被視為成熟的政策進(jìn)行調(diào)整。采取更為積極的財(cái)務(wù)政策,這幾年,萬(wàn)達(dá)建立了財(cái)務(wù)結(jié)算中心,集中統(tǒng)一資金調(diào)度,對(duì)于提高資金利用效率發(fā)揮了積極的作用。但是,萬(wàn)達(dá)財(cái)務(wù)效率方面仍有很大的提升空間,就內(nèi)部來(lái)說(shuō),可以進(jìn)一步壓縮管理成本;就外部來(lái)說(shuō),可以改變過(guò)去較為謹(jǐn)慎的做法,積極拓展外部融資空間。從另一角度來(lái)說(shuō),如果萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)的盈利水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行貸款利率水平,這發(fā)行債券,可轉(zhuǎn)換債券等也是可行的,并且有利于提高每股的盈利水平。
4.3 萬(wàn)達(dá)公司的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析
萬(wàn)達(dá)公司產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日益合理。進(jìn)一步加大內(nèi)部產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整,萬(wàn)達(dá)除了房地產(chǎn)外,還發(fā)展了商貿(mào),加工業(yè)、文化傳播以及策略性投資,部分業(yè)務(wù)實(shí)際上并不能給萬(wàn)達(dá)帶來(lái)多大利潤(rùn),但增加了萬(wàn)達(dá)不少的管理成本。萬(wàn)達(dá)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)集中,比如加工業(yè)、文化傳播等可以采取合資的辦法逐步淡出,因?yàn)槿f(wàn)達(dá)在這些業(yè)務(wù)方面沒(méi)有優(yōu)勢(shì)可言。對(duì)于萬(wàn)達(dá)的策略性投資,也應(yīng)當(dāng)采取積極措施予以退出。因此、在這種環(huán)境下,包括萬(wàn)達(dá)在內(nèi)的諸多地產(chǎn)商只能是丟掉幻想,事事親力親為,但分工與合作業(yè)已成為經(jīng)濟(jì)生活的主旋律。房地產(chǎn)行業(yè)也是如此,一方面、專業(yè)化程度的高下已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)力的主要指標(biāo);另一方面,強(qiáng)強(qiáng)攜手,密切合作在業(yè)內(nèi)逐漸成為潮流。
五、萬(wàn)達(dá)公司的競(jìng)爭(zhēng)力分析
5.1 萬(wàn)達(dá)的競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)分析
顧客和潛在顧客對(duì)萬(wàn)達(dá)品牌的評(píng)價(jià)都較高。市場(chǎng)一般公眾認(rèn)為萬(wàn)達(dá)的優(yōu)勢(shì)在于住房本身的設(shè)計(jì)和建筑方面的功能屬性;萬(wàn)達(dá)住戶/業(yè)主認(rèn)為萬(wàn)達(dá)的社區(qū)文化氣氛和萬(wàn)達(dá)的服務(wù)很令人滿意。這種不同消費(fèi)群對(duì)于萬(wàn)達(dá)優(yōu)勢(shì)認(rèn)同的差異的營(yíng)銷(xiāo)含義是:一方面可以有利于吸引潛在消費(fèi)者來(lái)購(gòu)買(mǎi),另一方面也可以有利于形成較高的住戶滿意度和忠誠(chéng)度。
優(yōu)秀的企業(yè)文化。萬(wàn)達(dá)的企業(yè)文化主要有四個(gè)特點(diǎn):客戶是我們永遠(yuǎn)的伙伴;人才是萬(wàn)達(dá)的資本;“陽(yáng)光的照亮體制”;持續(xù)的增長(zhǎng)和領(lǐng)跑。正是萬(wàn)達(dá)的企業(yè)文化為他在管理,開(kāi)發(fā),銷(xiāo)銷(xiāo)等活動(dòng)中提供無(wú)形的引導(dǎo),使他們總是關(guān)注客戶,重視人才,提供員工平等的發(fā)展機(jī)會(huì),不斷實(shí)現(xiàn)自己新的目標(biāo)。 l 創(chuàng)新組織結(jié)構(gòu)。組織結(jié)構(gòu)要根據(jù)戰(zhàn)略的變化而變化。萬(wàn)達(dá)根據(jù)整個(gè)項(xiàng)目的生命周期才設(shè)立組織結(jié)構(gòu)。產(chǎn)品線、運(yùn)營(yíng)線、管理線、監(jiān)控線,這樣使得專業(yè)分工更強(qiáng),各線集中精力執(zhí)行專門(mén)的任務(wù),每一個(gè)過(guò)程都得到高度關(guān)注。
具有前瞻的戰(zhàn)略眼光。戰(zhàn)略調(diào)整背景:資源的緊缺,環(huán)境污染,公眾對(duì)環(huán)境更多的關(guān)注,政府的科學(xué)發(fā)展號(hào)召。戰(zhàn)略調(diào)整方向:實(shí)現(xiàn)從營(yíng)銷(xiāo)的萬(wàn)達(dá)往技術(shù)的萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)型。所作的努力:2008年在東莞建立萬(wàn)達(dá)建筑實(shí)驗(yàn)中心,緊接著又在上海成立第二個(gè)中心。這兩個(gè)中心是發(fā)動(dòng)機(jī),也是培訓(xùn)中心。我們?cè)谶@里做相關(guān)的技術(shù)研發(fā),同時(shí)對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈上的合作者進(jìn)行培訓(xùn)。如今承擔(dān)CSR(社會(huì)責(zé)任)也是一種能力,而且是很重要的發(fā)展能力,這算是我對(duì)企業(yè)公民的新理解。講環(huán)保,講可持續(xù),如今不僅是一種責(zé)任,也是一種能力,一種競(jìng)爭(zhēng)力。
研究開(kāi)發(fā)能力強(qiáng)。萬(wàn)達(dá)專門(mén)設(shè)立了創(chuàng)新研究部門(mén),不斷地創(chuàng)新,開(kāi)發(fā)出更多的新產(chǎn)品。如今,標(biāo)準(zhǔn)住宅的4 個(gè)版本基本成型,已經(jīng)有超過(guò)12 個(gè)部品實(shí)現(xiàn)了工廠化的生產(chǎn)裝配,在住宅性能標(biāo)準(zhǔn)方面的創(chuàng)新超過(guò)60 項(xiàng).通過(guò)創(chuàng)新研究部的努力,萬(wàn)達(dá)有幾十項(xiàng)專利正在申報(bào).萬(wàn)達(dá)產(chǎn)品的創(chuàng)新主要體現(xiàn)在人性化的細(xì)節(jié)處理上,讓業(yè)主能在萬(wàn)達(dá)開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)中享受生活。這也是萬(wàn)達(dá)高度關(guān)注客戶的體現(xiàn)。
5.2萬(wàn)達(dá)的競(jìng)爭(zhēng)力劣勢(shì)分析
重視顧客,文化建設(shè),但對(duì)員工關(guān)注不夠,員工滿意度不是很高。 l 各城市顧客的評(píng)價(jià)不一。而在萬(wàn)達(dá)住戶中,深圳的萬(wàn)達(dá)住戶對(duì)萬(wàn)達(dá)的滿意程
度最高,而北京的萬(wàn)達(dá)住戶對(duì)萬(wàn)達(dá)的滿意程度最差,從而推薦率也最差。說(shuō)明在某些城市萬(wàn)達(dá)的住房,服務(wù)等有待提高。
對(duì)以房地產(chǎn)為主導(dǎo)業(yè)務(wù)的萬(wàn)達(dá)來(lái)說(shuō),土地資源和土地成本的限制,是影響萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益的重要因素,不同于許多從國(guó)企改制過(guò)來(lái)的房地產(chǎn)企業(yè),萬(wàn)達(dá)在管理上少了許多國(guó)企通病,但在某種程度上缺乏政府的“關(guān)愛(ài)”。萬(wàn)達(dá)說(shuō)獲得的可開(kāi)發(fā)土地,較多的來(lái)源于二級(jí)市場(chǎng)或公開(kāi)拍賣(mài)市場(chǎng)土地資源來(lái)源渠道的限制,迫使萬(wàn)達(dá)只能走城鄉(xiāng)結(jié)合部開(kāi)發(fā)的策略。這一策略固然給萬(wàn)達(dá)帶來(lái)了巨大的收益,其不足之處也很明顯。
六.公司財(cái)務(wù)狀況分析
6.1盈利能力分析
企業(yè)的盈利能力是指企業(yè)獲取利潤(rùn)的能力。萬(wàn)達(dá)企業(yè)作為房地產(chǎn)住房開(kāi)發(fā)公司,在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)居于重要地位。萬(wàn)達(dá)有一套自己的盈利模式,主要是專注于商品住宅的開(kāi)發(fā),業(yè)務(wù)聚焦經(jīng)濟(jì)核心區(qū),享受高凈利率,業(yè)績(jī)更多來(lái)源于規(guī)模擴(kuò)張。
6.1.1凈資產(chǎn)收益率分析
萬(wàn)達(dá)08到10年的凈資產(chǎn)收益率分別為12.65%,14.26%,16.47%,呈逐年上升趨勢(shì)。萬(wàn)達(dá)的凈資產(chǎn)收益率較同行業(yè)來(lái)說(shuō)一直處于行業(yè)前列。在全球性金融危機(jī)的影響下,仍保持了較好的收益率。凈資產(chǎn)收益高,說(shuō)明企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)效益好,企業(yè)權(quán)益資本獲利能力較強(qiáng)。2011年政府對(duì)房地產(chǎn)的政策逐步出臺(tái),對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控進(jìn)一步加強(qiáng),2011年的企業(yè)凈資產(chǎn)收益率顯現(xiàn)下降趨勢(shì),前三季的凈資產(chǎn)收益率由10年的8.13%下降到7.64%。
6.1.2總資產(chǎn)收益率分析
08年到10年,總資產(chǎn)收益率分別為3.38%,3.87%和3.38%,萬(wàn)達(dá)的資產(chǎn)總額呈現(xiàn)先上升后下降的態(tài)勢(shì),2011年前三季總資產(chǎn)收益率也顯現(xiàn)下降趨勢(shì)。2008年到2009年總資產(chǎn)的增加沒(méi)有帶來(lái)凈利潤(rùn)的同等增加,導(dǎo)致公司的總資產(chǎn)報(bào)酬率降低,表明公司利用資產(chǎn)創(chuàng)造利潤(rùn)不斷降低。總資產(chǎn)收益率的下降趨勢(shì)也表明公司的資產(chǎn)利用效率減弱。總資產(chǎn)報(bào)酬率低于行業(yè)整體平均水平。
6.2.1長(zhǎng)期償債能力分析
資產(chǎn)負(fù)債率表明100元資產(chǎn)中有多少來(lái)自于負(fù)債。在長(zhǎng)期償債能力分析中,資產(chǎn)負(fù)債率反映了債權(quán)人受保護(hù)的程度。萬(wàn)達(dá)近年來(lái)進(jìn)行了較大規(guī)模的股權(quán)融資和債券融資,但保持了較為穩(wěn)定的資產(chǎn)負(fù)債率。萬(wàn)達(dá)08、09、10年的資產(chǎn)負(fù)債率分別為67.44%、67.00%、74、69%,說(shuō)明企業(yè)資產(chǎn)中有一半來(lái)自于負(fù)債。萬(wàn)達(dá)在資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中總負(fù)債占總資產(chǎn)的比重較高,償債壓力大,這是由于房地產(chǎn)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中需要大量資金的原因。與A股市場(chǎng)資產(chǎn)負(fù)債率相比,萬(wàn)達(dá)近三年來(lái)資產(chǎn)負(fù)債率略低與A股市場(chǎng)。
6.2.2 短期償債能力分析
在短期償債能力分析中,流動(dòng)比率是一個(gè)重要指標(biāo)。08年流動(dòng)比率低是由于短期借款的增加,09年的回款情況良好使流動(dòng)比率增加,10年的流動(dòng)比率下降與國(guó)家出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策有一定的關(guān)系。2010年流動(dòng)比率的下降說(shuō)明其償還流動(dòng)負(fù)債的能力有所減弱,需企業(yè)在這方面加以調(diào)節(jié)。但萬(wàn)達(dá)A的速凍比率較低,這是由于萬(wàn)達(dá)的存貨較多,在萬(wàn)達(dá)流動(dòng)資產(chǎn)當(dāng)中,存貨高達(dá)858.9億,其中擬開(kāi)發(fā)的土地占了存貨的一半左右,其余的基本是已建成或在建的房產(chǎn)。企業(yè)流動(dòng)比率高于速凍比率,這是由于房地產(chǎn)企業(yè)在收到預(yù)售的樓款時(shí),只能計(jì)入流動(dòng)負(fù)債中的預(yù)收賬款,相應(yīng)的存貨尚不能結(jié)轉(zhuǎn)。
6.3營(yíng)運(yùn)能力分析
6.3.1應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率分析
應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)賒銷(xiāo)凈收入與應(yīng)收賬款和應(yīng)收票據(jù)平均余額的比率,用來(lái)衡量應(yīng)收款項(xiàng)的變現(xiàn)能力。從2008年到2010年,萬(wàn)達(dá)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率分別為48.11%,45.86%,59.76%,整體來(lái)看萬(wàn)達(dá)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率呈現(xiàn)上升趨勢(shì),說(shuō)明應(yīng)收賬款的回收速度較好,這是由于:一方面對(duì)賒款條件和付款期控制的較緊,另一方面預(yù)收賬款的增加又說(shuō)明了萬(wàn)達(dá)有較好的聲譽(yù)。2011年前三季度應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率與同行業(yè)相比應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率低,這樣會(huì)給企業(yè)資金周轉(zhuǎn)帶來(lái)困難,不利于企業(yè)的發(fā)展。
6.3.2存貨周轉(zhuǎn)率分析
存貨周轉(zhuǎn)率是企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)銷(xiāo)售水平或營(yíng)業(yè)水平與平均存貨余額的比率,表明企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)存貨的周轉(zhuǎn)次數(shù),反映企業(yè)存貨變現(xiàn)能力和銷(xiāo)貨能力。萬(wàn)達(dá)的存貨主要是以在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為主。2011年前三季度數(shù)據(jù)顯示,存貨周轉(zhuǎn)率逐漸增加,,原因就在于在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的增加。
6.3.3總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析
總資產(chǎn)收益率是銷(xiāo)售收入凈額與總資產(chǎn)平均額的比較。總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率越高,企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效率越好該公司資產(chǎn)的增加只要是由于主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的增加,使得總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高,說(shuō)明總資產(chǎn)使用效率較高,企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力較強(qiáng)。
綜合以上數(shù)據(jù)指標(biāo),萬(wàn)達(dá)公司財(cái)務(wù)狀況在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)中屬于良好,也存在一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。但萬(wàn)達(dá)在房地產(chǎn)行業(yè)樹(shù)立了住宅品牌,并為投資者其帶來(lái)了穩(wěn)定增長(zhǎng)的投資回報(bào)。
七 萬(wàn)達(dá)公司的投資分析
7.1 上半年公司經(jīng)營(yíng)狀況
2011年初,國(guó)家下達(dá)一系列房?jī)r(jià)宏觀調(diào)控措施,房地產(chǎn)行業(yè)大勢(shì)逆轉(zhuǎn),上半年全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售增速明顯放緩,一些主要城市銷(xiāo)售同比下滑。但以快速周轉(zhuǎn)和二三線布局為主要依托的萬(wàn)達(dá)A突顯出高出同行的抗壓能力,在年初銷(xiāo)售數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)開(kāi)門(mén)紅,無(wú)論銷(xiāo)售金額和銷(xiāo)售面積都創(chuàng)出了歷史新高,其中1月銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額分別比2010年同期增長(zhǎng)216.1%和220.8%,環(huán)比去年2010年12月分別增長(zhǎng)140%和141%。在同房地產(chǎn)板塊股票中表現(xiàn)非常搶眼。
上半年萬(wàn)達(dá)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)表現(xiàn)突出有如下原因:(1)公司堅(jiān)持了合理定價(jià)、一個(gè)月內(nèi)去化率60%的銷(xiāo)售策略;(2)精裝修、小戶型產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力逐漸凸顯,區(qū)域布局合理,產(chǎn)品結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)較小;(3)開(kāi)發(fā)速度快,新購(gòu)?fù)恋乜裳杆俎D(zhuǎn)化為新增供應(yīng),可售量較為充裕,高周轉(zhuǎn)優(yōu)勢(shì)繼續(xù)發(fā)揮;(4)提前布局二三線城市的戰(zhàn)略和快速銷(xiāo)售策略。
7.2 萬(wàn)達(dá)的核心競(jìng)爭(zhēng)力分析
財(cái)務(wù)狀況良好,資金壓力不大。截止報(bào)告期末,公司持有貨幣資金339億元,明顯高于短期有息負(fù)債的總和237億元。剔除因銷(xiāo)售增長(zhǎng)而增長(zhǎng)的收賬款1228億元的影響,按照公司剩余其他負(fù)債項(xiàng)目計(jì)算的資產(chǎn)負(fù)債率僅35.6%。財(cái)務(wù)穩(wěn)健且安全性較高,業(yè)績(jī)鎖定性強(qiáng),維持龍頭優(yōu)勢(shì),弱市中仍手持大量現(xiàn)金,為未來(lái)持續(xù)投資、經(jīng)營(yíng)奠定基礎(chǔ)。
經(jīng)營(yíng)策略不變,產(chǎn)品定位合理,銷(xiāo)售突出。根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境,年初公司就教保守地預(yù)計(jì)全年開(kāi)工面積為1329萬(wàn)平方米,1-9月,公司共實(shí)現(xiàn)開(kāi)工面積1139萬(wàn)平方米,完成全年計(jì)劃數(shù)的85.7%。公司裝修房比例不斷上升,。總體來(lái)說(shuō),根據(jù)公司目前的銷(xiāo)售情況,公司整體經(jīng)營(yíng)策略不變。截止報(bào)告期,公司今年累計(jì)新增項(xiàng)目18個(gè),權(quán)益面積約115萬(wàn)平方米,規(guī)劃建筑面積約323萬(wàn)平方米。考慮未來(lái)發(fā)展需要,未來(lái)公司多考慮謹(jǐn)慎獲取低價(jià)、優(yōu)質(zhì)土地資源。
合理調(diào)整全年推盤(pán)節(jié)奏,預(yù)計(jì)全年推盤(pán)單月高點(diǎn)已在6月份實(shí)現(xiàn),總體平滑了全年銷(xiāo)售分布,減輕了下半年集中推盤(pán)的銷(xiāo)售壓力,全年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)突出。前三季度公司實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積841.2萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售金額970.8億元,分別比2010年同期增長(zhǎng)39.9%和35.9%。報(bào)告期末,公司已售未結(jié)項(xiàng)目累計(jì)達(dá)1208萬(wàn)平方米,合同金額合計(jì)約1380億元。公司2012年全年和2013年部分業(yè)績(jī)鎖定。
其它公司不同,萬(wàn)達(dá)在進(jìn)行ISO9001質(zhì)量管理體系項(xiàng)目時(shí)充分結(jié)合了流程再造(BPR)的思想,根據(jù)效率與風(fēng)險(xiǎn)的分析進(jìn)行了優(yōu)化,而對(duì)項(xiàng)目過(guò)程的工程質(zhì)量監(jiān)控流程則進(jìn)行了強(qiáng)化,在服務(wù)質(zhì)量方面也充分反映出以顧客為關(guān)注焦點(diǎn)的思想。設(shè)立有專門(mén)的品質(zhì)管理崗,持續(xù)地對(duì)管理體系的執(zhí)行情況進(jìn)行審核,管理體系文件已經(jīng)修改了多次,在日常執(zhí)行過(guò)程中,一旦體系出現(xiàn)問(wèn)題就進(jìn)行改進(jìn)。 l
萬(wàn)達(dá)的員工的敬業(yè)精神、流程效率、持與其它公司不同,、管理的一致性、開(kāi)放的文化以及對(duì)合作伙伴尊重。在戰(zhàn)略、組織、流程、人員、激勵(lì)和文化等六方面全面提升進(jìn)而形成組織的核心競(jìng)爭(zhēng)力,并在嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膱?zhí)行力的保障下才能取得成功。而這些才是組織的根本,也是萬(wàn)達(dá)得以在行業(yè)持續(xù)領(lǐng)跑的動(dòng)力支持。以理念奠基、視道德倫理重于商業(yè)利益,是萬(wàn)達(dá)的最大特色。萬(wàn)達(dá)認(rèn)為,堅(jiān)守價(jià)值底線、拒絕利益誘惑,堅(jiān)持以專業(yè)能力從市場(chǎng)獲取公平回報(bào),是萬(wàn)達(dá)獲得成功的基石。 l
優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù),萬(wàn)達(dá)是國(guó)內(nèi)第一家聘請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu),每年進(jìn)行全方位客戶滿意度調(diào)查的住宅企業(yè)。2007年,公司在行業(yè)內(nèi)首先推出“冷靜期”概念,實(shí)行“三天無(wú)理由退訂”。萬(wàn)達(dá)從香港新鴻基地產(chǎn)的客戶關(guān)系管理模式獲得了不少啟示,比如1998年成立的“萬(wàn)客會(huì)”,便是仿照前者的客戶組織“新地會(huì)”成立的。而1997年和2002年分別被萬(wàn)達(dá)定為公司的“客戶年”和“客戶微笑年”,足見(jiàn)萬(wàn)達(dá)一直以來(lái)對(duì)客戶的尊重和關(guān)注。
7.3 對(duì)未來(lái)的投資分析
對(duì)于下半年市場(chǎng)和行業(yè)走勢(shì),國(guó)家政策將進(jìn)一步體現(xiàn),供求關(guān)系將進(jìn)一步朝著有利于自住購(gòu)房者的方向改變。受新房入市增加和銷(xiāo)售放緩的影響,商品住房可售存量將有所上升,銷(xiāo)售速度將進(jìn)一步下降,開(kāi)發(fā)商資金狀況將進(jìn)一步收緊。而隨著地方政府土地供給的增加,下半年土地流拍會(huì)愈加頻繁,土地價(jià)格將面臨下行壓力。與此相對(duì)應(yīng)的是,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更趨激烈。
萬(wàn)達(dá)已經(jīng)用速度盡量降低風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)計(jì)公司在2010-2012年EPS0.70元、1.01元、1.30元的形勢(shì),維持NAV9.65元/股。預(yù)計(jì)公司今明兩年股價(jià)趨于穩(wěn)步上行態(tài)勢(shì),長(zhǎng)遠(yuǎn)看上漲空間遠(yuǎn)大于下跌空間,當(dāng)前價(jià)位為7.50元左右徘徊,短期趨勢(shì)能上升至7.60元左右,中期趨勢(shì)上升至8.00元左右,建議適量買(mǎi)入。
「標(biāo)簽: 股票分析報(bào)告」
